آمار زمستان ۱۴۰۳ از جهش ساخت‌وساز در تهران و کل کشور خبر می‌دهد، اما شاخص‌های دسترسی به مسکن همچنان بحرانی است. خانواده‌های تهرانی برای خانه‌دار شدن نزدیک به ۹۰ سال پس‌انداز نیاز دارند. این تناقض نشان می‌دهد رونق ساخت‌وساز به معنای بهبود واقعی وضعیت مسکن مردم نیست.
به گزارش توسعه گستر از اقتصادآنلاین، آمار تازه مرکز آمار ایران از وضعیت پروانه‌های ساختمانی صادرشده در زمستان ۱۴۰۳ نشان می‌دهد که بازار ساخت‌وساز بار دیگر جانی تازه گرفته است. در تهران، شهرداری بیش از دو هزار پروانه برای احداث بنا صادر کرده که بر اساس آن‌ها ساخت شانزده هزار و هفتصد واحد مسکونی پیش‌بینی شده است. این رقم نسبت به پاییز بیست و پنج درصد رشد داشته و نسبت به زمستان سال قبل نیز حدود هشت درصد افزایش نشان می‌دهد. مجموع مساحت زیربنا در این پروانه‌ها بیش از سه میلیون متر مربع برآورد شده که جهشی بیش از بیست و هفت درصدی در مقایسه با فصل قبل را نشان می‌دهد.
در سطح ملی هم تصویری مشابه دیده می‌شود. شهرداری‌های سراسر کشور در سه‌ماهه پایانی سال گذشته بیش از چهل هزار پروانه صادر کرده‌اند که ساخت حدود صد و شصت و پنج هزار واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. این عدد نسبت به پاییز بیش از پنجاه درصد رشد داشته و مجموع زیربنای آن‌ها به مرز سی میلیون متر مربع رسیده است. چنین ارقامی یادآور دوران رونق نسبی بازار مسکن در اوایل دهه نود است و در ظاهر نشانه‌ای از بازگشت اعتماد سازندگان به آینده این بازار تلقی می‌شود.
فاصله زیاد تا استاندارد جهانی شاخص دسترسی به مسکن
اما هنگامی که پای شاخص دسترسی به مسکن به میان می‌آید، تصویر تغییر می‌کند. این شاخص نشان می‌دهد یک خانواده با صرف کل درآمد سالانه خود چند سال باید کار کند تا توان خرید یک واحد صد متری را به دست آورد. در سطح کشور این شاخص حدود ده سال و در تهران نزدیک به هجده سال برآورد شده است. این در حالی است که در معیارهای جهانی، دسترسی طبیعی به مسکن کمتر از پانزده سال تعریف می‌شود و در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته حتی کمتر از ده سال است.
انتظار طولانی با وجود پس‌انداز
اگر شاخص دیگری با نام مدت زمان انتظار بر اساس پس‌انداز سالانه بررسی شود، ابعاد بحران آشکارتر می‌شود. در سال گذشته نرخ پس‌انداز خانوارها اندکی افزایش یافت؛ در سطح کشور از هجده به بیست و یک درصد و در تهران از سیزده به بیست درصد رسید. با وجود این، یک خانوار شهری همچنان به طور میانگین باید چهل و نه سال پس‌انداز کند تا توان خرید خانه پیدا کند و در تهران این مدت به هشتاد و نه سال می‌رسد.
هرچند این اعداد در مقایسه با سال ۱۴۰۲ کاهش یافته‌اند و نشانه‌هایی از بهبود دیده می‌شود، اما واقعیت آن است که زمان انتظار همچنان چند برابر معیارهای جهانی است. سال قبل خانوارهای تهرانی برای خانه‌دار شدن باید بیش از یک قرن و نیم انتظار می‌کشیدند، در حالی که اکنون این زمان به کمتر از نود سال رسیده است. کاهش سرعت رشد قیمت مسکن، افزایش درآمدها و بهبود نسبی نرخ پس‌انداز از عوامل این تغییر بوده‌اند. اما حتی در همین وضعیت تازه نیز شکاف میان درآمد و قیمت مسکن چنان عمیق است که خانواده‌ها نمی‌توانند به آینده‌ای نزدیک برای خانه‌دار شدن امیدوار باشند.
برنده بازی مسکن
پرسش مهمی که در این میان مطرح می‌شود این است که رونق ساخت‌وساز زمستان ۱۴۰۳ در عمل به سود چه کسانی تمام شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد بسیاری از پروانه‌های صادرشده در مناطقی متمرکز هستند که ارزش زمین بالاست یا واحدهایی ساخته می‌شوند که به لحاظ قیمت در دسترس طبقات متوسط و ضعیف جامعه نیستند. بنابراین رشد کمی در آمار ساخت‌وساز الزاما به معنای افزایش دسترسی مردم عادی به مسکن نیست.
کارشناسان می‌گویند آنچه امروز در آمار دیده می‌شود بیش از آنکه بیانگر حل بحران مسکن باشد، نشانه حرکت سرمایه‌ها به سمت بخش‌هایی است که بازده بالاتر و ریسک کمتر دارند. سازندگان عمدتاً پروژه‌هایی را کلید می‌زنند که خریداران بالقوه آن‌ها از دهک‌های بالای درآمدی هستند. نتیجه آنکه رونق ساخت‌وساز در سطح کلان، تأثیری مستقیم بر حل مشکل خانه‌دار شدن بخش وسیعی از جامعه ندارد.
شکاف طبقاتی در مالکیت مسکن
یکی دیگر از نکات نگران‌کننده، روند فزاینده شکاف طبقاتی در مالکیت مسکن است. داده‌های رسمی نشان می‌دهد در شانزده سال گذشته، تعداد خانوارهای صاحب‌خانه در دهک دهم که ثروتمندترین قشر جامعه محسوب می‌شوند، دو برابر شده است. در مقابل، دهک‌های پایین جامعه عملاً از بازار خرید مسکن حذف شده‌اند. در دهک اول اگرچه طی این سال‌ها اندکی رشد در میزان مالکیت دیده شده، اما همچنان صد درصد خانوارها مستأجر محسوب می‌شوند و بار اصلی بحران را بر دوش می‌کشند.
افزایش مداوم اجاره‌بها نیز شرایط را وخیم‌تر کرده است. بسیاری از خانوارها که امکان پس‌انداز داشتند، اکنون بخش بزرگی از درآمد خود را صرف اجاره می‌کنند و به این ترتیب دو ابزار اصلی خانه‌دار شدن یعنی پس‌انداز و دریافت تسهیلات بانکی کارایی خود را از دست داده‌اند.
تناقض میان آمار و واقعیت
ترکیب دو دسته آمار متفاوت (از یک سو رشد پرشتاب در صدور پروانه‌های ساختمانی و از سوی دیگر تداوم بحران دسترسی به مسکن) تصویری متناقض از وضعیت این بازار ارائه می‌دهد. بر روی کاغذ، بازار در حال رونق است و سرمایه‌گذاری‌ها رو به افزایش. اما در واقعیت، بخش زیادی از جامعه هنوز حتی رویای خانه‌دار شدن را دست‌نیافتنی می‌بیند.
به بیان دیگر، رونق ساخت‌وساز در ایران به معنای رونق خانه‌دار شدن نیست. آمار امیدوارکننده صدور پروانه‌ها و مساحت‌های زیربنای جدید با زندگی روزمره مستأجرانی که هر سال بخش بیشتری از درآمدشان صرف اجاره می‌شود، هیچ تناسبی ندارد. این همان تناقضی است که باعث شده کارشناسان از اصطلاح «فقر مسکن» برای توصیف شرایط کنونی استفاده کنند.
چشم‌انداز و ضرورت سیاست‌گذاری
اگر روند فعلی ادامه یابد، بازار مسکن ایران همچنان در وضعیتی دوگانه باقی خواهد ماند؛ از یک سو رشد کمی در ساخت‌وساز و از سوی دیگر تشدید فقر مسکن. برای عبور از این تناقض، سیاست‌گذاری باید تغییر مسیر دهد. تمرکز بر ساخت واحدهای متناسب با توان خرید خانوارهای متوسط و پایین، بازآفرینی بافت‌های فرسوده شهری، ارائه تسهیلات واقعی و بلندمدت برای خریداران نخستین خانه و کنترل جدی بازار اجاره از جمله اقداماتی است که می‌تواند شکاف موجود را کاهش دهد.
بدون چنین اصلاحاتی، فاصله میان آمارهای امیدوارکننده و واقعیت تلخ زندگی مردم هر روز بیشتر خواهد شد و بحران مسکن به جای کاهش، در شکل‌های تازه‌ای خود را نشان خواهد داد.
