جهش بیسابقه ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی نرخ اجارهبها در پایتخت، از یک نوسان فصلی فراتر رفته و شکاف عمیق ساختاری بخش مسکن را برملا کرده است؛ بحرانی که ریشه آن نه صرفاً در تورم عمومی، بلکه در سالها بیتوجهی به برنامهریزی بلندمدت، کسری انباشته عرضه و اتکای مکرر به مداخلههای دستوری و تسهیلات موقت نهفته است. در حالی که ارزش پایه ملک با رشدی فراتر از ۵۰ درصد جهش کرده، منطق اقتصادی اجازه نمیدهد نرخ اجاره در سقف مصوبات دستوری محصور بماند و سرریز تقاضا از بازار خرید، فشار را یکجا بر دوش مستأجران گذاشته است. این گزارش به واکاوی ریشههای این ناترازی و ناکارآمدی سیاستهای کوتاهمدت در حل معضل مسکن میپردازد.
به گزارش توسعه گستر، بیتالله ستاریان کارشناس بازار و صنعت مسکن در گفتوگو با توسعه گستر، ریشههای این بحران و پیامدهای اصرار بر سیاستهای موقت را اینگونه تبیین میکند.
س: این جهش بیسابقه در بازار اجارهبها از چه چیزی ناشی میشود؟
ج: پدیدهای که میبینیم مستقیماً از رشد سرسامآور قیمت مسکن، تورم نهادههای تولید و انباشت کسری ساخت در سالهای اخیر برمیخیزد. افزایش اجارهبها متغیری وابسته و تابع مستقیم قیمت خود مسکن است؛ در شرایطی که ارزش پایه کالا با رشدی فراتر از ۵۰ درصد مواجه شده، از نظر منطق اقتصادی غیرممکن است انتظار داشته باشیم نرخ اجاره در محدوده مصوبات دستوری مانند سقف ۲۵ درصدی بماند. وقتی داراییِ مادر جهش میکند، همه مؤلفههای جانبی آن ناگزیر افزایش مییابند.
س: دو عامل کلیدی پشت این بحران کداماند؟
ج: نخست، سایه سنگین تورم عمومی نزدیک به ۸۰ درصدی است که مستقیماً بر زنجیره تأمین و قیمت مصالح ساختمانی، بهویژه مواد پتروشیمی، اثر گذاشته و هزینه تمامشده ساخت را بهشدت بالا برده است. دوم، رکود عمیق چندساله بخش مسکن است؛ در حالی که کشور سالانه به بیش از یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد، سقف تولید واقعی بهزحمت به ۳۰۰ هزار واحد رسیده است. این کسری انباشتهی عرضه، تعادل بازار را برهم زده و تقاضای خرید، بهناچار به بازار اجاره سرریز شده است.
س: چرا سیاستهای کنترلی و تسهیلات بانکی نتوانستهاند گرهگشا باشند؟
ج: مداخلات محدودکننده و دستوری در تمام دنیا فقط برای بازههای کوتاه یک یا دو ساله کارآمدند؛ اما در اقتصاد ما سالهاست که تکرار شده و کارایی خود را از دست دادهاند. تسهیلات بانکی نیز اگرچه در کوتاهمدت مسکنی موقت است، در میانمدت و بلندمدت چون سمی مهلک عمل میکند؛ چراکه نقدینگی جدیدی به بازار تزریق کرده و به دور جدیدی از افزایش قیمت میانجامد.
س: راهحل بنیادین کجاست؟
ج: ریشه اصلی آن است که سیاستگذار این دههها برنامهریزی بلندمدتی برای مسکن نداشته و با فرارسیدن فصل جابهجایی مستأجران، تنها به ابراز شگفتی از جهش قیمتها بسنده کرده است. روند فعلی از ۲۵ تا ۳۰ سال پیش قابل پیشبینی بود و تحلیلگران دهههای ۷۰ و ۸۰ همین بحران را هشدار داده بودند. تا زمانی که برنامهریزی بنیادی جایگزین تصمیمات اضطراری نشود، بازار مسکن در همین مسیر بحرانی پیش خواهد رفت.
