بازار مسکن ایران در حالی با افزایش قیمت و کاهش معاملات مواجه است که درآمد خانوارها فاصلهای معنادار با هزینه خرید و اجاره مسکن پیدا کرده است؛ وضعیتی که نشان میدهد خروج این بازار از رکود، بدون مهار تورم و ایجاد ثبات در اقتصاد کلان امکانپذیر نیست.
به گزارش توسعه گستر،حمیدرضا منجذب عضو هیئت علمی دانشگاه علوم اقتصادی در یادداشتی نوشت:خرید خانه در ایران برای بخش بزرگی از جامعه دیگر صرفاً یک تصمیم اقتصادی یا خانوادگی نیست، بلکه به رؤیایی دستنیافتنی تبدیل شده است. طی سالهای اخیر، قیمت مسکن با سرعتی بسیار بیشتر از درآمد خانوارها افزایش یافته و همین شکاف، قدرت خرید مردم را بهشدت کاهش داده است. در شرایطی که قیمتها رشدی حدود ۸۰ درصدی را تجربه کردهاند، درآمد خانوارها بهزحمت کمتر از ۳۰ درصد افزایش یافته است. نتیجه چنین روندی روشن است: مسکن از یک نیاز اولیه به چالشی بزرگ و مستمر برای خانوارهای ایرانی تبدیل شده است.
برای توصیف وضعیت فعلی بازار مسکن میتوان از مفهوم «رکود تورمی» استفاده کرد؛ وضعیتی که در آن قیمتها افزایش مییابند، اما معاملات کاهش پیدا میکنند. بر اساس دادههای مورد استفاده در این یادداشت، در نیمه نخست سال ۱۴۰۴ قیمت مسکن حدود ۸۰ درصد رشد کرده، در حالی که حجم خریدوفروشها ۶۰ درصد کاهش یافته است. این ترکیب، نشانه بیماری عمیق بازار است. فایلهای فروش گرانقیمت افزایش پیدا میکنند، اما تعداد خریدارانی که توان حضور در پای معامله را دارند، هر روز کمتر میشود.
خروج سرمایه از بازار نیز یکی دیگر از نشانههای نگرانکننده است. بنا بر این گزارش، تنها در سه ماه حدود ۴۵ هزار میلیارد تومان سرمایه از بازار مسکن خارج شده و به سمت بازارهای دیگر رفته است. این منابع میتوانست در ساخت واحدهای جدید یا تکمیل پروژههای نیمهتمام به کار گرفته شود، اما به دلیل افزایش هزینهها و نااطمینانی اقتصادی، از بخش مسکن فاصله گرفته است. پیامد این روند، توقف ساختوساز و کاهش گزینههای قابل خرید برای خانوارهای عادی است.
ریشه اصلی این بحران را باید در تورم عمومی جستوجو کرد. افزایش سطح عمومی قیمتها، هزینه مصالح، دستمزد، زمین، انرژی و خدمات فنی را بالا میبرد و در نهایت هزینه تمامشده ساختوساز را افزایش میدهد. وقتی سازنده با هزینههایی مواجه میشود که بازگشت سرمایهاش را نامطمئن میکند، طبیعی است که پروژه خود را متوقف کند یا آغاز ساخت را به آینده موکول کند. توقف پروژهها نیز به معنای کاهش عرضه است و کاهش عرضه در بازاری که تقاضای مصرفی همچنان وجود دارد، فشار بیشتری بر قیمتها وارد میکند.
افزایش قیمت مواد اولیه، تصویر روشنتری از این چرخه معیوب ارائه میدهد. در این یادداشت آمده است که قیمت فولاد طی ۱۸ ماه دو برابر شده و قیمت برخی محصولات پتروشیمی مانند رنگ و ایزوگام نیز در یک فصل ۵۰ درصد افزایش یافته است. در مقابل، دستمزد کارگران رشد قابلتوجهی نداشته است؛ نه به این دلیل که هزینه زندگی آنها افزایش نیافته، بلکه به دلیل تعطیلی یا کاهش فعالیت کارگاههای ساختمانی. بنابراین، حتی اگر دستمزد سهم محدودی از هزینه ساخت داشته باشد، افزایش قیمت مصالح و سایر نهادهها بهتنهایی میتواند ساختوساز را از توجیه اقتصادی خارج کند.
در مناطق گرانقیمت تهران، هزینه خام ساخت در سال ۱۴۰۴ به حدود متری ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان رسیده است. این رقم پیش از محاسبه قیمت زمین، عوارض، هزینههای مالی، سود سازنده و سایر هزینههای جانبی است. در چنین شرایطی، قیمت نهایی واحد مسکونی به سطحی میرسد که بخش قابلتوجهی از جامعه توان خرید آن را ندارد. سازنده از یک سو با بازاری مواجه است که هزینه تولید در آن بالاست و از سوی دیگر، قدرت خرید مصرفکننده در آن کاهش یافته است.
بحران در بازار اجاره، بخش دردناکتر این وضعیت است. تورم نقطهبهنقطه اجارهبها در سالهای گذشته حتی از مرز ۸۰ درصد عبور کرده و در مقاطعی از تورم عمومی نیز پیشی گرفته است. مستأجران، بهویژه خانوارهای کمدرآمد، کمترین امکان دفاع در برابر این افزایش قیمت را دارند. اگر در سال ۱۴۰۴ رشد اجارهبها بین ۳۱ تا ۳۴ درصد اعلام شده و از تورم عمومی ۴۸ درصدی کمتر بوده است، نمیتوان این کاهش سرعت را نشانه بهبود واقعی دانست. علت اصلی، رسیدن مستأجران به مرز نهایی توان پرداخت است؛ بسیاری از خانوارها برای حفظ سرپناه، ناچار شدهاند از هزینههای ضروری مانند خوراک، آموزش و درمان خود کم کنند.
در چنین شرایطی، تعیین دستوری سقف اجارهبها، بدون ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا، راهحل ریشهای نیست. این سیاست ممکن است در کوتاهمدت از افزایش رسمی اجاره جلوگیری کند، اما اگر با حمایت از موجر و افزایش عرضه همراه نباشد، میتواند برخی مالکان را به خالی نگه داشتن یا فروش واحدهای خود ترغیب کند. نتیجه چنین وضعیتی، کاهش عرضه مسکن اجارهای و دشوارتر شدن شرایط برای مستأجران خواهد بود.
برای آینده بازار میتوان سه سناریو را در نظر گرفت. در سناریوی نخست، رکود عمیق همراه با رشد ۲۰ تا ۳۵ درصدی قیمتها در سال ۱۴۰۵ ادامه مییابد؛ یعنی قیمتها افزایش پیدا میکنند، اما معاملات همچنان محدود باقی میماند. سناریوی دوم، بهبود نسبی بازار است که تحقق آن به ثبات سیاسی، کنترل نرخ ارز و کاهش نااطمینانی اقتصادی وابسته است. سناریوی سوم نیز وضعیت بحرانی است که در صورت بروز شوک ژئوپولیتیک میتواند به جهش بیش از ۴۰ درصدی قیمت مسکن منجر شود.
راه نجات بازار از مسیر سیاستهای مقطعی و دستوری نمیگذرد. مهار نقدینگی سرگردان از طریق ابزارهایی مانند اوراق مشارکت جذاب، ارائه مشوقهای واقعی برای ساختوساز و هدایت سرمایهها به سمت تولید مسکن، از جمله اقدامات ضروری است. همچنین استفاده از ظرفیت تعاونیها و فراهم کردن زمین با هزینه کمتر برای سازندگان میتواند به افزایش عرضه کمک کند.
با این حال، همه این راهکارها در نهایت به یک پیششرط اساسی وابستهاند: ثبات اقتصاد کلان. تا زمانی که تورم عمومی مهار نشود، نرخ ارز بیثبات باشد و سرمایهگذار از آینده اطمینان نداشته باشد، بازار مسکن همچنان میان گرانی و رکود گرفتار خواهد ماند. خانهدار شدن مردم نه با وعده، بلکه با بازگرداندن ثبات به اقتصاد و افزایش واقعی عرضه امکانپذیر است.
